Kolik si může banka naúčtovat za předčasné splacení hypotéky?
Získali jste větší finanční obnos, například z dědictví, a rozhodujete se, zda je použít k předčasnému splacení hypotéky? Vyplatí se to vůbec? Ukážeme vám, jaké poplatky si banky mohou naúčtovat za předčasné splacení úvěru na bydlení a také jaké změny se v této oblasti chystají.
Co je předčasné splacení hypotéky
Zákon o spotřebitelském úvěru definuje předčasné splacení hypotéky jako uhrazení jakékoliv částky nad rámec pravidelné splátky zaslané na úvěrový účet hypotéky během fixace úrokové sazby.
Předčasně můžete splatit několik tisíc, a v takovém případě se jedná o mimořádnou splátku, nebo i celou hypotéku. Výše mimořádné splátky není zákonem o úvěru nijak ohraničena.
Co se nepovažuje za předčasné splacení hypotéky
Zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.) stanovuje, že jakákoliv platba nad rámec předepsané splátky provedená v posledních třech měsících období fixace úrokové sazby hypotéky není brána jako předčasná splátka a nesmí být bankou sankcionována.
Spotřebiteli je rovněž umožněno zdarma předčasně splatit 25 % původního dluhu na hypotéce každý rok, avšak jen v měsíci výročí sjednání hypotéky. Teoreticky se můžete prostřednictvím zrychlených úhrad „zbavit hypotéky“ během necelých čtyř let, aniž by si banka mohla účtovat jakékoliv poplatky za předčasné splácení.
PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Úvěr na bydlení neboli hypotéka: Co to je a jak přesně funguje
Kdy banka nesmí klienta sankcionovat – mimo fixaci a výročí
Jsou situace, kdy si banka poplatek za předčasné splacení hypotéky účtovat nesmí. Jde o významné a často negativní události v životě klienta. Jedná se například o doplacení hypotéky z důvodu úmrtí v rodině, ať už přímo dlužníka nebo blízkého příbuzného, dlouhodobé nemoci nebo invalidity, škody na financovaném bydlení následkem živelné události a podobně.
V takových případech dlužníci nebo jejich pozůstalí obdrží pojistné plnění, které zpravidla používají k mimořádné splátce nebo předčasnému splacení hypotéky. Někdy bývá pojistné plnění vinkulováno ve prospěch banky již na začátku smluvního vztahu.
Existuje ještě jedna situace, kdy se banka k žádné sankci nedostane. Pokud má spotřebitel hypotéku s pohyblivou sazbou a nevyužívá fixaci. Takovou smí dlužník předčasně splatit kdykoliv, aniž by za to banka mohla cokoliv požadovat.
PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Hypotéka na 40 let: Je to vůbec možné a jak toho dosáhnout
Jaká může být pokuta za předčasné splacení hypotéky?
Současná právní úprava není příliš jasná. Zákonodárce říká, že sankce za předčasné splacení hypotéky může být složena pouze z účelně vynaložených nákladů. Nestanovuje už ale, co přesně jsou „účelně vynaložené náklady“ ve spojení se spotřebitelskými úvěry na bydlení.
Jasně je definováno to, co do účelně vynaložených nákladů zahrnuto být nesmí. Jedná se o:
- provize vyplacené zprostředkovateli hypotéky,
- předčasným splacením způsobené snížení úrokových výnosů finanční instituce,
- úrokové náklady z dluhů poskytovatele, které si vzal, aby mohl poskytnout peníze z hypotéky.
K účelně vynaloženým nákladům se zatím vyjádřila jen Česká národní banka ve svém stanovisku, které však není pro banky závazné. Proto se v každé bance setkáte se zcela jiným poplatkem za předčasné splacení hypotéky. Někde jsou to stokoruny, jinde i desítky až stovky tisíc.
Zmíněné stanovisko ČNB zní následovně: „Účelně vynaloženými náklady jsou nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“.
PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Jak získat hypotéku bez úspor? A má to vůbec smysl vzhledem k rizikům?
Ministerstvo financí se chystá situaci vyjasnit novelizací zákona
Letos v létě byl do Poslanecké sněmovny doručen návrh na změnu zákona o spotřebitelském úvěru, jež podalo Ministerstvo financí ČR.
Níže uvádíme nejdůležitější navrhované změny z pohledu spotřebitele, které ještě nebyly schváleny a jejich platnost se teprve projednává:
- ČNB bude pravidelně stanovovat referenční sazbu sloužící, jako odrazový můstek pro výpočet účelně vynaložených nákladů. Z referenční sazby si banky vypočtou tzv. úrokový gap (rozdíl).
- Bude stanoven maximální limit pro pokutu za předčasnou splátku hypotéky, a to 2 % z výše mimořádné splátky.
- Klientům bude nově umožněno zdarma předčasné splacení při prodeji nemovitosti nebo při vypořádání SJM manželů.
Pokud bude návrh dle předpokladu přijat počátkem roku 2023, nabyde na účinnosti nejdříve na konci roku 2023. ČNB potřebuje čas pro zavedení odpovídajícího mechanismu výpočtu referenční sazby účelně vynaložených nákladů.
Ještě jednou připomínáme, že se jedná jen o návrh, který ve výsledku nemusí být schválen.
NÁŠ TIP: Využijte naše online srovnání a vyberte si nejlepší hypotéku na trhu.