Na hypotéky ČNB nasadila poměrně přísná kritéria. Žadatel se musí vejít do ukazatelů DTI a DSTI, a i když oba splní, nezíská celou hodnotu zastavované nemovitosti. Hypoteční úvěr je vždy nižší. Rozdíl musí klient uhradit nejlépe ze svého.
Je vůbec možné získat hypotéku bez našetřených peněz? Možné to je, avšak riziko plynoucí ze zadlužení se hodně navýší. Níže popisujeme možnosti, jak získat peníze na celou nemovitost bez vlastních úspor. .
Zaklínadlo v podobě LTV
LTV (loan to value) je ve světě hypoték spolu s úrokovými sazbami nejčastěji zmiňovaným pojmem Vyjadřuje poměr částky získané hypotékou k celkové hodnotě zastavené nemovitosti. Za strop se považuje 90 %. Většina banka na českém trhu poskytuje hypotéky s LTV nejvýše do 80 %. Lze se dostat až ke 100% hypotéce?
Varianta první: Zástava více nemovitostí
Jednou z možných cest, jak získat celou hypotéku bez úspor a, je využití další nemovitosti coby zástavu. Pokud už jeden dům nebo byt vlastníte, můžete jej zastavit ve prospěch banky spolu s kupovanou nemovitostí a rázem tak získáte mnohem vyšší obnos.
Využít lze nemovitosti v cizím vlastnictví samozřejmě s písemným souhlasem majitel. Mladí lidé například zastavují bydlení rodičů či prarodičů. Zahrnutím další nemovitosti do zástavy se zvýší celková zastavená hodnota, což umožní získat od banky významně vyšší částku, i když LTV ve výsledku zůstane třeba jen na 70 %.
PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku a koupit si vysněný byt či dům
Varianta druhá: Druhý úvěr
Další variantou je zkombinovat úvěr hypoteční s dlouhodobou půjčku na bydlení, která nevyžaduje zajištění nemovitostí. Je to běžný spotřebitelský úvěr, i když ho banka podmíní účelem, aby na něj mohla poskytnout o něco nižší úrok.
Jestliže má klient dostatečnou bonitu a mezi hypotékou a hodnotou nemovitosti je rozdíl „jen“ několik stovek tisíc korun, může banka schválit oba úvěry a výsledkem je hypotéka bez úspor.
Druhý úvěr si můžete vzít i u jiného poskytovatele, u banky či nebankovní společnosti. V posledních letech jsou žadatelé celkem úspěšní v případě, kdy o druhou půjčku požádají stavební spořitelnu, která půjčuje bez zastavení nemovitosti, většinou i bez ručení.
Varianta třetí: Úvěr na osobu blízkou
Třetí cestou k hypotéce bez úspor se může stát úvěr na osobu blízkou. Jde o variantu velmi podobnou předchozí – jen s tím rozdílem, že doplňkový úvěr si nebere stejný žadatel, který už má hypotéku (třeba s LTV 80 %), ale osoba blízká, většinou příbuzný. Penězi se doplatí zbytek hodnoty pořizované nemovitosti.
Varianta čtvrtá: Kombinace hypoték
Velmi riziková je kombinace hypotéky spotřebitelské a podnikatelské. Pokud žadatel pořizuje dům, v němž bude zároveň bydlet a podnikat, je někdy možné ve spolupráci s nebankovní společností vyřídit na tento dům dvě hypotéky. Jako první se ponechá hypotéka na bydlení. Druhá hypotéka bývá výrazně dražší.
PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky a co na to má největší vliv
Největší rizika hypoték bez úspor
Čím větší dluh, tím větší problémy se splácením hrozí. Měsíční splátka je vyšší a celé zadlužení může trvat výrazně déle. To je pouze první část problému. Hypotéky se jednou za čas refinancují/refixují. Co to znamená a v čem je problém?
Jakmile si berete hypotéku s čistým štítem (zatím nejste zadluženi nikde jinde), plus splníte kritéria DTI a DSTI, máte z pohledu banky dobrou bonitu. Za to vás banka může odměnit nižší úrokovou sazbou. Jenže až půjdete refinancovat k jiné bance nebo refixovat hypotéku u původní banky na nové období, už se stanete klientem s dalším (a možná dost velkým) dluhem.
Vaše bonita významně klesne. Na to konto vám banka může nastavit o dost vyšší úrok, než by vám poskytla za běžné situace a vám dost nečekaně vzrostou měsíční splátky. Najednou jste pro banku mnohem rizikovějším klientem a za rizikovost se ve finančním sektoru vždycky platí.
Ostatní varianty hypotéky bez úspor (zastavení druhé nemovitosti a úvěr na osobu blízkou) přinášejí riziko pro další zúčastněné.
NÁŠ TIP: Využijte naše online srovnání a vyberte si nejlepší hypotéku na trhu.
Mladí mohou na 100% hypotéku dosáhnout. Ovšem jen v dobrých časech
V létě roku 2021 nabyla účinnosti novela zákona č. 6/1993 Sb., o České národní bance. V §45b je tu pro banky nově definována možnost navýšení obecných limitů stanovených ze strany ČNB. K navýšení mohou banky přistoupit jen tehdy, pokud žadatel nedosáhl 36 let.
Maximální povolené LTV se nedostane nad 90 %., avšak žadatelů, pod 36 let mohou banky zvýšit LTV až o 10 %. To znamená až 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Tyto nabídky jsou možné v časech hospodářského růstu, nízkých úrokových sazeb a nízké nezaměstnanosti. Konečné rozhodnutí je vždy na jednotlivých bankách.