Chcete financovat koupi nemovitosti úvěrem a nejste si jisti, jaká hypotéka je nejvýhodnější a za jakých podmínek ji lze získat?
Je nutné vědět, že to bude vždy pro každého jiné, neboť to závisí na bonitě a celkové finanční a životní situaci žadatele. Někdo se spoléhá na zkušenosti a doporučení svých známých. To, že dostal dobrou půjčku od jedné banky váš soused, neznamená, že se jedná o nejvýhodnější hypotéku i pro vás.
Závisí to na řadě faktorů. Správnou přípravou můžete zvýšit šance, že dostanete nižší úrok. S výběrem vám pomůže srovnání hypoték online, aniž byste někam chodili osobně.
Jak banka počítá úroky a určuje podmínky
Jelikož se jedná o velký závazek, do něhož se řada lidí pouští pouze jednou za život, je na místě investovat čas a zjistit, jak jsou žadatelé posuzováni.
Na stránkách banky běžně najdete slogan „nejvýhodnější hypotéka od XX %“, ale když o ni požádáte, dostanete úrok i několik procent vyšší. To znamená vyšší měsíční splátka a celkový přeplatek, než bylo avizováno.
Ty nejlepší možné podmínky zkrátka nedostane každý. Banka vypočítává parametry hypotéky zejména dle:
- bonity klienta: komplexní ukazatel, nakolik je žadatel úvěruschopný, potažmo zda by při poskytnutí zvládl hypotéku splácet. Banka určuje bonitu na základě řady faktorů, primárně se jedná o výši a stabilitu příjmů, ostatní příjmy a majetek klienta, dosažené vzdělání, počet dětí a další.
- výše hypotéky: čím více chcete, tím přísněji budete posuzování a tím větší bude chtít banka jistoty.
- LTV: tento údaj procentuálně vyjadřuje, jak vysokou částku si od banky půjčujete vzhledem k hodnotě nemovitosti. Například pokud žádáte 2,5 milionu na byt za 5 milionů, je LTV 50 %.
- DTI: výše všech splátek úvěrů (včetně potencionálně poskytnuté hypotéky) nesmí přesahovat 9,5násobek čistého ročního příjmu žadatele/ žadatelů do věku 36 let; u starších je to 8,5násobek.
- DSTI: splátky všech úvěrů žadatele/žadatelů do věku 36 let mohou dosahovat max. 50 % čistého měsíčního příjmu; starší žadatelé jsou omezeni na 45 %.
- délka splatnosti: jedná se o období, na jaké úvěr na bydlení chcete. Většinou platí, že tím delší splatnost zvolíte, tím nižší dostanete úroky – ale zároveň i nejvíce přeplatíte, neboť dřívější splacení o několik let (i za cenu o 0,5 % vyšší sazby) přinese výrazně větší úsporu.
- doby fixace: s poskytovatelem si vždy musíte nastavit fixaci úrokové sazby. Obvykle to bývá na 3 až 5 let, některé banky ale umožňují i na rok (úrok bývá zpravidla nejvyšší), a jiné naopak na 10 i více let (sazba bývá vyšší než u 5leté fixace, ale většinou nižší než u roční – ani to však není pravidlem, každá banka to má jinak).
Co znamená nejvýhodnější hypotéka
Většina si představí tu nejlevnější, s nízkými úroky a RPSN, což je ve výsledku také pravda. Jedná se totiž o dva nejdůležitější ukazatele, podle nichž na první pohled posoudíte, zda je nejvýhodnější hypotéka ta, či ona.
Vedle toho je také nutné posoudit, jak dlouhou fixaci banka nabízí a jaké jsou další podmínky – zda si nebere extra poplatek za zpracování žádosti či vedení úvěru – a pokud ano, v jaké výši.
Některé banky si řeknou o 2 000 Kč, většina tyto služby zohledňuje v RPSN a nebývá tak nutné hradit cokoliv navíc. Někdy navíc uhradí i poplatek za vklad zástavního práva do katastru.
Jak zvýšit šance na nejvýhodnější hypotéku
Před podáním žádosti je dobré se připravit. Zaměřit byste se měli například na to, zda:
- máte stabilní zaměstnání nebo podnikání (alespoň 2 až 3 roky, lépe 5)
- vyděláváte dostatek peněz (nejlépe tolik, aby vycházela splátka úvěru na nevýše 20 až 30 % čistého měsíčního příjmu),
- tvoříte si rezervu (z výplaty by vám mělo zůstávat – po odečtení všech nákladů, včetně těch na bydlení – alespoň 30 %, abyste ukázali, že umíte s penězi hospodařit),
- nejste zatíženi jiným úvěrem či úvěry (ať jde o půjčku na cokoliv, leasing, splátkový prodej, kontokorent či kreditní kartu),
- máte pozitivní úvěrovou historii (dříve jste už půjčku měli a vždy ji řádně spláceli),
- nespadáte do evidence dlužníků (jinými slovy „máte čisté registry“, komplikací může být i dva roky starý zápis kvůli nezaplacené složence za telefon),
- žádáte ve dvou (znamená to nejenom vyšší příjmy, ale i větší jistotu, že když přijde o práci jeden ze spolužadatelů, zvládne hypotéku splácet ten druhý),
- máte i jiný majetek (nejvýznamnější jsou další nemovitosti, některé banky ale mohou brát v potaz i některý movitý majetek),
- jste ve věkovém rozmezí 23 až 35 let (ani moc mladí, ani moc „staří“ lidé nejsou pro banku tak perspektivní),
- nikdy jste nebyli trestáni (i kdyby šlo o méně závažný zločin, banky to nevidí rády).
Splníte-li všechny uvedené body, jsou šance na získání nejvýhodnější hypotéky poměrně vysoké. Nakonec ale záleží na konkrétní bance, podle čeho žadatele posuzuje a co považuje za důležité.
Na úvěr můžete ostatně dosáhnout, i když pracujete teprve dva roky, neberete žádnou nadstandardní výplatu, a ještě splácíte nějaký dluh.
Nejvýhodnější hypotéka v roce 2022
Dosáhnout na vlastní bydlení je stále těžší a kvůli zvyšování úrokových sazeb ze strany ČNB se úvěry a to nejenom na bydlení prodraží. Nejvýhodnější hypotéka u banky v současné době vychází na zhruba 05,79 %, často se ale setkáte i se sazbou přesahující 6 %.
Růst sazeb má pokračovat a u 90% LTV (tedy budete-li žádat o 90 % hodnoty nemovitosti) se mohou dostat ještě o procento výše. Úrokové sazby tak neurčují pouze banky, ale i Česká národní banka.