Jak velkou hypotéku si mohu dovolit? Rozhoduje zástava a příjem

Jaká výše hypotéky by u vás byla v současnosti dosažitelná? Jak to banka počítá? Můžete nějak zlepšit svou pozici předtím, než o hypotéku požádáte? Proč se vyplatí nechodit na hranici svých úvěrových možností? Odpovědi najdete na následujících řádcích. 

Jaká výše hypotéky by u vás byla v současnosti dosažitelná

Každá banka stanovuje výši dosažitelné hypotéky trochu jinak, a proto se budou nabídky lišit. Níže uvádíme hlavní rozhodovací kritéria, na nichž banky své výpočty staví:

• celková hodnota nemovitosti, na niž si chcete vzít hypotéku, nebo budoucí hodnota, pokud plánujete rekonstrukci či stavbu,
• možnost zastavit i další nemovitost,
• celkový pravidelný čistý měsíční a čistý roční příjem,
• pravidelné povinné výdaje,
• ostatní půjčky – kreditní karty, kontokorenty či nákupy na splátky,
• vztah banky k úvěrovému riziku.

Do rozhodování se může promítnout mnoho dalších proměnných, například druh pracovního poměru (smlouva na dobu určitou/neurčitou, OSVČ), další využívané produkty z bankovního sektoru, investice, doba fixace nebo požadovaná délka trvání hypotéky a další.

PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Jak získat hypotéku bez úspor? A má to vůbec smysl vzhledem k rizikům?

Jak banka počítá, na jak velký hypoteční úvěr můžete dosáhnout

Konkrétní postupy bank se odlišují, nicméně při tom základním výpočtu se drží minimálně tří povinných ukazatelů. Ty byly na český hypoteční trh zavedeny Českou národní bankou, která jejich limity nastavuje a kontroluje jejich dodržování:

• LTV (Loan To Value) – poměr výše půjčky k hodnotě zastavené nemovitosti. Například hypotéka na 2 000 000 Kč zastavená domem o hodnotě 4 000 000 Kč má LTV ve výši 50 %. Maximální povolené LTV na českém trhu je 90 %, přičemž mladým lidem do 36 let mohou banky navýšit LTV ještě o 10 %.
• DTI (Debt to Income) – poměr výše půjčky k čistému ročnímu příjmu žadatele. V době splácení se maximální povolený limit pohybuje mezi sedmi až osminásobkem, u žadatelů do 36 let může banka výjimečně tolerovat až devítinásobek 
• DSTI (Debt Service to Income) – poměr měsíční splátky hypotéky (a případných dalších splátek dalších úvěrů) k čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Limit se pohybuje do 40 %, u žadatelů mladších 36 let smí banka výjimečně tolerovat až 45 %. 

NÁŠ TIP: Využijte naše online srovnání a vyberte si nejlepší hypotéku na trhu.

Můžete zlepšit svou bonitu předtím, než o hypotéku požádáte?

Na čem všem můžete zapracovat, abyste své šance na získání lepší hypotéky zvýšili? Vezměte to podle ukazatelů:

• DSTI (současné závazky) – pokud nějaké máte, snižte je nebo zrušte. Jde-li to samozřejmě. Jde o kreditní karty s vyšším úvěrovým rámcem, o schválené přečerpání účtu či splácené auto na leasing.  I přesto, že kontokorent nevyužíváte nebo že kreditkou platíte výjimečně. Peníze jsou kdykoliv dostupné, a mohou vám skokově zhoršit bonitu a přivodit tak potíže se splácením hypotéky. 
• DTI (celkové roční příjmy) – máte-li možnost zvýšit své oficiální příjmy, rozhodně to udělejte. Žádnou část mzdy si nenechávejte vyplácet stranou. Coby OSVČ začněte vystavovat faktury i tam, kde jste doposud fungovali na ústní dohodu.
• LTV (zastavený majetek – jinou možností k vylepšení skóre u banky je přidání další nemovitosti do zástavy. 

Proč se vyplatí nechodit až na hranici svých úvěrových možností?

Na jedné straně stojí maximální možná částka, kterou vám banka může schválit a poskytnout, na druhé straně výše pravidelné splátky, kterou budete splácet dlouhé desítky let. 

Sem tam onemocníte, někdy se přihodí úraz, zůstanete doma s nemocnými dětmi, případně vypadne celý příjem jednoho z partnerů, protože čekáte přírůstek do rodiny nebo přijde o práci. Ne vždy se podaří udržet výdaje na uzdě. 

Také auto občas potřebuje údržbu, někdy vypoví službu pračka, dětem je třeba zaplatit tábory či kurzy během školního roku, a tak dále. Pokud byste si vzali hypotéku „nadoraz“, dříve či později se dostaví potíží se splácením. 

PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku a koupit si vysněný byt či dům

Banka vám musí dát 14 dní na rozmyšlenou

Než se k hypotéce upíšete, vždycky dobře zvažte její výši, bankou požadované měsíční splátky a své opravdové vyhlídky do budoucna. Čas na to bude, neboť od doby, co vám banka představí svůj návrh na hypotéku, máte ze zákona minimálně 14 dní na rozmyšlenou. Po tuto dobu banka nesmí podmínky úvěru změnit. U většiny z bank se setkáte dokonce s delší 30 denní lhůtou.