Hypotéka je smlouva na dobu určitou, jenže s častými změnami

Máte doma smlouvu o hypotečním úvěru nebo se chystáte k jejímu podpisu? Smlouva o hypotéce je samozřejmě závazná a povinnosti z ní plynoucí musí dodržovat klient i banka. Není ala neměnná. Ukážeme vám, co se může u hypotéky během jejího trvání změnit. 

Smlouva o poskytnutí úvěru na bydlení neboli o hypotéce

Všechny povinné náležitosti smlouvy o hypotéce vyjmenovává zákon o spotřebitelském úvěru v části sedmé (§ 106 – § 109). Zákon povoluje jedinou formu a to písemnou. Za písemnou se považuje i elektronická podoba, kterou lze vytisknout. Povinnost uchovávat originál smlouvy má poskytovatel, v tomto případě banka nebo nebankovní společnost.

Zákon popisuje v § 106 povinné údaje, které musí smlouva o hypotečním úvěru obsahovat. Zaměříme se na ty nejzákladnější. Podrobné informace dohledáte ve znění zákona, na který najdete odkaz výše. 

Smlouva o spotřebitelském úvěru na bydlení musí obsahovat především:

• druh spotřebitelského úvěru
• identifikaci smluvních stran a jejich kontakty 
• celkovou výši úvěru a podmínky čerpání
• dobu trvání hypotéky včetně dobu fixace úrokové sazby
• zápůjční úrokovou sazbu a RPSN
• výši, počet a četnost splátek (splátkový kalendář)
• poplatky za správu úvěrového účtu
• úrok z prodlení a další pokuty za opožděné platby
• pokutu za nečerpání
• požadavek na případné zajištění nebo pojištění
• informace o nutnosti využití služeb notáře nebo úřadu veřejné správy
• informace o právu na předčasné splacení hypotéky
• způsob ukončení hypotéky
• informace o možnosti využití služeb finančního arbitra zdarma
• uvedení příslušného orgánu dohledu

PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Podmínky hypoték aneb co vše budete potřebovat

Nejčastěji se smlouva o hypotéce mění po skončení fixace

Přestože se smlouva o hypotéce uzavírá coby oboustranný souhlas mezi bankou a klientem, nepočítá se s tím, že původní znění smlouvy vydrží po celou dobu splácení hypotéky. Nejčastější změnou je refixace. Jakmile skončí období fixace úrokové sazby, banka navrhne nové znění smlouvy s novou úrokovou mírou. Ta může být stejná, nižší i vyšší s ohledem na celkový vývoj na trhu. Změna úrokové sazby vede i ke změn měsíční splátky, RPSN a další parametrů hypotéky. 

Změnou úroků to nekončí

Výše popsaná změna smlouvy spojená s refixací se opakuje vždy po ukončení fixace. Také spotřebitel má zákonem povolené kroky, jimiž může smlouvu o hypotéce změnit, a to buď jednostranně nebo s vyžádaným souhlasem banky, případně celou smlouvu rovnou ukončí:

• předčasné splacení – smlouvu o hypotéce lze jednorázově ukončit předčasným splacením zbývajícího dluhu včetně poplatku za předčasné splacení. Je možné zaslat jen mimořádnou splátku, a tím snížit celkovou výši dluhu. Následně se sníží i pravidelné měsíční splátky.
• refinancování – jde o nahrazení původní hypotéky hypotékou novou. Stávající úvěr se splatí celý najednou s využitím peněz z hypotéky nové. Tím se původní smlouva o půjčce ukončí dříve, než bylo původně ujednáno.
• změna výše splátek bez předchozí mimořádné splátky – některé banky umožňují změnit výši splátky, ať už nahoru nebo dolů, aby snížil zatížení rodinného rozpočtu, a lépe zvládl splácení i v budoucích měsících. Celková doba trvání hypotéky se prodlouží. Banka však v této situaci smí zvýšit původně dohodnuté úroky, a to i v době, na kterou se stále ještě vztahuje fixace.
• nečerpání – pokud se klient rozhodne, že peníze z hypotéky nakonec nevyužije, informuje o tom banku. I tímto krokem dojde k podstatné změně smlouvy (z pohledu trvání). Nečerpání je vždy spojeno s pokutou, nejčastěji vyjádřenou jako procentní podíl na nečerpané částce. 

NÁŠ TIP: Využijte naše online srovnání a vyberte si nejlepší hypotéku na trhu.

Na mimořádnou a předčasnou splátku jděte chytře

Kdykoliv přemýšlíte o předčasném splacení hypotéky, ať už zcela nebo z části, zahrňte do svých úvah i poplatky za tento akt. 

Pokud úvěr předčasně splatíte v tříměsíčním období na konci fixace, nezaplatíte poplatek navíc. To samé platí také v případě zákonem povoleného předčasného splacení ve výši až 25 % jednou za rok provedeném v měsíci výročí uzavření smlouvy o hypotečním úvěru.

Předčasná splátka mimo zmíněné termíny může být pokutována. Banka smí spotřebiteli naúčtovat účelně vynaložené náklady spojené s předčasným splacením. Definice tohoto pojmu sice teprve čeká na své zákonné zakotvení, ale i tak už banky pokutu běžně vyčíslují některé v řádu stovek korun, jiné si napočítají až desítky tisíc.

PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Na jak vysokou hypotéku dosáhnete a jak získat co nejvíce